Le processus d’achat espagnol est très similaire à d’autres pays. Les investisseurs étrangers dans le système espagnol trouveront de nombreuses similitudes avec leur payses d’origine. Mais, cependant, il existe aussi de nombreuses différences.

 La différence la plus notable est l’avocat et le notaire .

 

 I. – QUELQUES EXEMPLES DANS D’AUTRES PAYS DE L’EUROPE:

 

A) LE PROCESSUS D’ACHAT BRITANNIQUE: Dans le processus d’achat britannique, un Notaire n’est pas nécessaire dans le processus d’achat immobilier. Le vendeur et l’acheteur sont assistés dans la transaction par leur propre avocat. Ainsi, l’avocat de l’acheteur, et l’avocat du vendeur, sont ceux qui, du début à la fin, contrôlent et gèrent le processus de vente, jusqu’à la finalisation avec  le changement de nom de la propriété, le paiement du prix, impôts, etc. Ce sont eux qui ont fait les contrats, en ayant soins que chacune des parties rempli ses obligations, paye les impôts, Les avocats organisent et reçoivent les paiements et remettent le dossier complet de la propriété à leur clients de même qu’ils se chargent du transfert des contrats eau, électricité, etc .

 

 En conclusion : Le notaire ne figure pas dans le système britannique d’achat / vente de biens, et il y a deux avocats, un pour l’acheteur, et l’autre pour le vendeur, qui organisent toutes les étapes du processus.

 

 B) PROCESSUS D’ACHAT CONTINENTAL : Français, belges, suisses, néerlandais, allemand, et d’autres: Dans ces pays, le processus d’achat se conclu avec un Notaire qui s’occupe de tout. Contrairement au système britannique, dans le système continental, les parties, acheteur et vendeur, se retrouvent chez le Notaire qui sera l’intermédiaire de la transaction, et se chargera de :

 

a . La convocation des parties, et la formalisation de l’opération par document contractuel.

b . Contrôler le respect des obligations de chaque partie

c . Effectue enquête et recherche légale,  administrative et juridique des biens

d. Faire une enquête et recherche urbanistique de la propriété.

e . Payer et recevoir les paiements de l’achat/vente.

f . Élaborer l’actes de vente officielle

g . Compléter l’inscription dans le registre foncier au nom du nouveau propriétaire

h . Déclarer et payer les impôts découlant de l’achat et de la vente

i . Faire le changement des contrats d’approvisionnement en eau , électricité , impôts locaux, etc .

 

 Conclusion : La figure de l’AVOCAT dans le processus d’achat dans ces pays est égal à zéro . Pas impliqués dans ce processus que lorsqu’il y a un litige résultant de problèmes juridiques.

II.- LE PROCESSUS D’ACHAT EN ESPAGNE

 

 On peut dire que le processus d’achat en Espagne est un mélange entre les deux systèmes et processus d’achat : Le « Britannique » et le « Continental».

 

 Dans le processus d’achat espagnol, le notaire est vraiment important, mais pas suffisant pour effectuer un achat avec assurance et sécurité. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle parce que, comme d’autres pays ex. France , Belgique , Hollande, etc . , la vente ne peut pas être inscrite dans le registre foncier sans être passée par la formalisation des actes notariaux  ( ou «escrituras»).

 

 Le notaire vérifie également les informations essentielles telles que :

 

 – La capacité des parties à acheter ou vendre. Autrement dit, si acheteurs et vendeurs ne sont pas déchus de droits et ont les capacités intellectuelles, morale, physique et juridique.

 

– Etude des limitations et des charges sur la propriété .

 

– L’étude des documents de la propriété, tels que les permis et les licences de construction, etc .

 

– Vérification des moyens de paiement, etc .

 

 Mais à la différence du processus espagnol d’achat avec le “Continental”, est que le notaire espagnol n’effectue pas les fonctions ci-dessous :

 

  ÉTUDE LÉGAL ET URBANISTIQUE: Le notaire ne fais pas un étude urbanistique approfondie de la propriété. Diverses informations ne sont pas vérifié par le Notaire durant le processus d’achat/vente (Mairie, Cadastre, Urbanisme, locaux et  départements régionaux),  ne sont  pas consultés ni vérifiées.

 

 – N’est pas vérifier si la propriété est sujette à des pénalités ou des amendes sur la construction, ou est sous ordre de démolition.

 – Il n’y a un Control complet afin de savoir si la propriété est soumise à des restrictions ou des charges urbanistiques, en dehors des ceux qui apparaissent dans le registre de la propriété. Mais en Espagne, la plupart des frais ou des restrictions de planification ne sont pas enregistrés dans le Registre de la propriété.

 – Il n’y a aucune étude ou vérification des  possibles projets futurs de développement susceptibles d’affecter le bien (par exemple , l’expropriation, ou une future autoroute , ou même un projet d’urbanisation, etc.).

 

 Malheureusement, il y a des cas en Espagne où l’acheteur a effectué l’achat sans l’assistance d’un avocat spécialisé et connaissant parfaitement ce processus, et qui soit parfaitement enregistré auprès du cadastre et du registre foncier. Cet acheteur ne pourra que constater après le processus d’achat, qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (« certificat de conformité »), ou avait même un ordre d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple. Mais il sera trop tard….

 

 Ce manque d’étude de planification par le notaire crée des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes :

 

 – Propriétés nouvelles constructions : Par exemple, le constructeur n’a pas complété le développement urbanistique, ou ils restent à terminer des ouvrages d’urbanisation pour finaliser.

 

–  Propriétés, maisons, ou chalets dans zones rustiques ou CAMPAGNE: Ces propriétés sont généralement dans la zone rurale et dehors des zones urbaines. Ces propriétés (principalement villas ou maisons de vacances) peuvent avoir des problèmes tels que :

 

* Manque de licence pour la construction de l’habitation principale

*Manque de licence de construction ou d’extension du permis du bâtiment principal ou pour les annexes (piscine, garage , etc.).

* Problèmes d’identification ou définition des limites de la parcelle ou terrain, etc.

* Sanctions urbanistiques, pénalités, ou ordres de démolition , etc .

 

 – Villas et appartements dans les logements anciens avec de graves problèmes d’infrastructure ou en attente d’élaboration de projet ou d’amélioration, etc.

 

 Cet information ne sera pas obtenue par un notaire en Espagne.

 

Malheureusement, en Espagne, des informations juridiques, administratives, et de planification urbanistique qui affectent le bien, ne sont pas condensés en un point unique d’information, comme cela devrait être sur le registre foncier. En Espagne, l’information dans le registre foncier, bien qu’est essentiel, n’est pas complète. Les informations contenues dans le Registre de la propriété en Espagne ne recueillent pas TOUTE l’information qui affecte la propriété.

 

  CONTRATS ET PAIEMENTS : Le notaire ne s’occupe pas des paiements de la propriété, ni de choisir ou préparer les contrats de vente.  En Espagne, les paiements du prix, ou des parts du prix, sont payés aux avocats, à l’agence immobilière ou au  vendeur.

 

 Dans notre cabinet, les clients nous demandent parfois la compte bancaire du  notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat , et sont surpris quand nous informons que, en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être payés directement au vendeur, ou à son avocat , ou aux agents immobiliers.

 

  ENREGISTREMENT ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DANS EL REGISTRE FONCIER: Le notaire, une fois que le processus d’achat est terminé par la signature des actes devant lui, n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction dans le registre foncier. (il y a des notaires qui font cette gestion, et d’autres pas). Et, même chez les notaires qui effectuent le service d’enregistrement, ils ne le font pas si l’acheteur ne le demande pas expressément. 

 

 En tant qu’avocats , nous avons connus de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que l’achat n’avait pas été enregistrée dans le Registre Foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires se sont rendus chez le notaire , et une fois l’achat effectué , l’acheteur, croyant que le notaire s’occuperait de tout et donc de l’enregistrement officiel aussi se sont rendu compte que rien de tout ceci avait été fait ! Par conséquent, au cours des années, ont a constaté que de nombreuses propriétés étaient encore au nom de leurs anciens propriétaires, parce qu’ils n’avaient pas donné l’ordre au notaire, et n’avaient pas été assisté par un avocat correctement dans leur processus d’achat ou e vente.

 

  IMPÔTS ET AUTRES PAIEMENTS : Les notaires sont obligés de s’occuper des paiements impôts, et autres frais. Toutefois si acheteur ou vendeur ne le demande pas et le stipule par écrit sur les actes le notaire ne s’en occupera pas !   

 

 Ils existent d’autres impôts, comme la Plus-value (Plusvalía), payable par le vendeur et pour lequel le notaire ne s’occupe pas.

 

  CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE POUR L’EAU ET L’ÉLECTRICITÉ. CONTRATS ET AUTRES TAXES MUNICIPALES : Le notaire NE gère pas le changement de propriétaire et ne s’occupe pas des contrats de fourniture d’eau, d’électricité ou d’autres comme l’impôt foncier ou municipal .

 

 Ni, par la même occasion, le notaire espagnol ne s’occupera des domiciliations de paiement auprès des fournisseurs pour le compte des acheteurs. 

 

  CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU CADASTRE : Le notaire NO gère le changement de propriété des parties au cadastre.

 

• CERTIFICAT DE CONFORMITÉ (aussi OCCUPATION ou HABITABILITÉ): Comme expliqué dans d’autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation en règle, ou rénové en son nom afin de procéder au changement de propriétaire auprès des fournisseurs énergétiques après leur achat.  Les notaire ne vérifie pas l’exactitude et conformité de ce document !

 

Alors, pourquoi utiliser un avocat EN ESPAGNE POUR ACHETER UN BIEN?

 Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et pour obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez obtenir ces information de différentes sources locales, régionales, du registre foncier, Départements de planification urbanistique, et aussi consulter des architectes et d’autres spécialistes , etc … TOUT CELA NE SERA PAS FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL .

 

 Pour ce faire, vous aurez besoin d’obtenir les services d’un avocat, compétant qui pourra, en toute indépendance, obtenir toute l’information légale et/ou administrative auprès des différentes sources. 

 

 Malheureusement, ce processus est si complexe que tous les AVOCATS NE SONT PAS VALABLES. Par conséquent vous avez besoin d’un avocat qui en plus que  parler votre langue, et qui connaître le droit immobilier, doit aussi être spécialiste en droit de la construction et urbanistique, et   compter dans son équipe des architectes, et d’autres professionnels et  techniques pour avoir les informations les plus complète possible sur tous les aspects en corrélation avec votre achat immobilier.

 

 Par conséquent, dès que vous aurez réellement décidé d’acheter, TLA, notre cabinet, vous conseil :

 

 – Prenez les services d’un avocat. Il y a des entreprises ou des agents qui se présentent comme des avocats et donnent juste un «service juridique», mais ne sont pas avocat reconnu par la Cour. Parfois, ils ne sont même pas espagnols ! .

 

Prenez les services d’un avocat inscrit aux barreaux en Espagne. Ne soyez pas tenté d’utiliser des avocats dans votre pays d’origine. Seulement les avocats nationaux connaissent le système d’achat et son processus espagnol. (Différent d’une province à une autre)

 

L’avocat doit parler votre langue. Fuyez les avocats ne parlant pas votre langue, et qui utilisent secrétaires ou assistants traducteurs. L’avocat doit parler votre langue parfaitement pour pouvoir communiquer directement avec vous, et non par le biais de secrétaires ou de traducteurs.

 

Vérifiez que l’avocat est spécialiste en Droit Urbanistique et de la Construction. Il doit être un expert en droit de l’immobilier, mais aussi, il doit comprendre et maîtriser les planification urbanistique et de la construction.

 

 Et un dernier conseil, peut-être que le plus important : Une fois vous serez sur le point d’acheter, SVP, ne payez rien et ne signez aucun document sans l’approbation préalable de votre avocat.

 

SOURCE: TLA-AVOCATS

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1 Comment

  • agence immobilière, alicante. (rôle, responsabilité, réalité) | SIte d'expatriés francophones province d'Alicante / 12 mayo, 2016 at 11:09 am

    […] Droits Immobilier et enfin que ce dernier n’a pas les compétences d’un avocat spécialisé en Droits Immobiliers et en Droits Urbanistiques ! Exemple : vous avez un avocat spécialiste en Droits Immobilier. Il vérifie les dettes […]

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